🏠 세입자 퇴거 3개월 후 물건 반환 요구: 유치권인가 스토킹인가? 집주인의 법적 대응법

 "이미 나간 지가 언제인데 이제 와서 빨래건조대를 돌려달라니요?" 임대차 계약이 종료되고 세입자가 떠난 후, 평온을 되찾으려던 찰나에 들려오는 전 세입자의 연락은 집주인에게 엄청난 스트레스입니다. 특히 퇴거 당시 이미 갈등이 있었고, 수리비나 미납 공과금 등 금전적 손실까지 입힌 상황이라면 그 분노와 두려움은 더욱 크실 텐데요.

오늘은 2026년 최신 판례와 법리를 바탕으로, 퇴거 후 방치된 물건에 대한 소유권 귀속 문제와 집주인이 주장할 수 있는 '원상복구 및 손해배상 상계' 전략을 상세히 안내해 드립니다. 📑

---

🔍 1. 현재 상황 분석: 3개월 지난 물건, 돌려줘야 할까?

먼저 법적인 소유권과 점유권의 관점에서 질문자님의 상황을 짚어보겠습니다.

✅ 소유권은 누구에게 있는가?

원칙적으로 세입자가 본인 돈으로 구매하여 설치한 물건은 세입자의 소유입니다. 이를 법적으로는 '부속물'이라고 합니다. 하지만 퇴거 시 이를 수거하지 않고 방치했다면 이야기가 달라집니다.

• 묵시적 포기 의사: 임대차 종료 시 임차인은 집을 비워줄 의무(명도 의무)가 있습니다. 이때 물건을 남겨두고 간 채 3개월이나 지났다면, 법적으로는 해당 물건에 대한 소유권을 포기한 것으로 간주할 여지가 큽니다.
• 원상회복 의무: 세입자는 나갈 때 집을 원래 상태로 되돌려놓아야 합니다. 기존 건조대를 떼고 새것을 달았다면, 나갈 때 다시 원래 것으로 교체해놓거나 그대로 두고 가는 것이 일반적인 관례입니다. 🛠️

---

🛠️ 2. 집주인의 강력한 방어 카드: "손해배상과 상계"

세입자가 빨래건조대라는 소액 물건을 빌미로 연락을 지속하는 경우, 집주인도 법적인 권리를 행사하여 대응해야 합니다.

① 원상복구 비용 및 미납 공과금 청구

세입자가 나간 후 발생한 수리비 100만 원과 미납 가스요금은 모두 세입자가 부담해야 할 채무입니다.

• 상계 권리: 세입자가 건조대(약 수만 원 상당)의 반환을 요구한다면, 사장님은 역으로 "너 때문에 발생한 수리비 100만 원과 가스요금을 먼저 입금하라"고 당당히 요구할 수 있습니다. 💸

② 무단 침입 및 업무방해 경고

부모님까지 동원하여 반복적으로 연락하거나 집 근처를 배회한다면 이는 2026년 강화된 스토킹 처벌법 또는 업무방해죄에 해당할 수 있습니다.

• 대응: "이미 퇴거 시 명도 절차가 완료되었으며, 해당 물건은 방치된 폐기물로 처리되었다. 계속해서 사생활을 침해할 경우 법적 조치를 취하겠다"는 의사를 명확히 전달하세요. 📱

---

💡 3. 법적으로 거부할 수 있는 근거와 절차

질문자님께서 스트레스를 받지 않고 대처할 수 있는 실무적 단계입니다.

1. 폐기물 처리 주장: 임대차 계약서상에 "퇴거 시 남겨진 물건은 임대인이 임의로 처분할 수 있다"는 조항이 있다면 가장 유리합니다. 설령 조항이 없더라도, 3개월간 아무런 조치가 없었으므로 임대인은 이를 폐기물로 간주하여 처리했다고 답변하면 그만입니다. 만약 물건이 이미 버려졌다면, 고의가 아닌 이상 손해배상 책임은 매우 낮습니다.
2. 보관 비용 청구: 만약 물건이 아직 있다면, "돌려줄 용의는 있으나 3개월간 우리 집 공간을 무단 점유한 것에 대한 보관료(창고 이용료 등)를 지불하라"고 요구하세요. 보관료가 건조대 값보다 비쌀 것이므로 세입자가 포기하게 만드는 전략입니다. 🏢
3. 연락 차단 및 증거 수집: 더 이상 직접 대화하지 마세요. 모든 연락은 문자나 메신저로만 기록을 남기시고, 수리비 견적서와 가스요금 납부 영수증을 증빙 자료로 확보해 두세요.

---

❓ Q&A: 진상 세입자 사후 대처법

Q1. 세입자가 주거침입으로 고소하겠다고 협박해요.
A1. 말도 안 되는 주장입니다. 이미 보증금을 돌려받고 퇴거한 시점에서 질문자님은 정당한 소유자이자 점유자입니다. 오히려 허락 없이 집 근처에 오거나 문을 두드리는 세입자가 주거침입 시도나 스토킹으로 처벌받을 수 있습니다.

Q2. 부모님이 자꾸 전화하는데 차단해도 되나요?
A2. 네, 차단하셔도 법적으로 아무런 문제가 없습니다. 제3자가 연락하여 괴롭히는 행위는 사생활 침해에 해당합니다. 🚫

Q3. 정말 건조대를 돌려줘야 한다면 어떻게 전달하죠?
A3. 얼굴을 마주치기 싫으시다면 '착불 택배'로 보내버리거나, 문 앞에 내놓고 사진을 찍어 보낸 뒤 "가져가라"고 통보하는 방식이 있습니다. 하지만 수리비 문제가 해결되지 않았다면 이를 명분으로 거부 의사를 밝히는 것이 우선입니다.

---

🚀 4. 집주인을 위한 최종 행동 강령 ✨

• ✅ 과거 계약서 확인: 퇴거 시 물건 처분 관련 특약이 있는지 확인하세요.
• ✅ 손해액 확정: 수리비 견적서 100만 원과 미납 가스요금 영수증을 한 파일로 묶어두세요.
• ✅ 최후통보 문자: "3개월 전 퇴거 시 물건 포기 의사로 간주하여 이미 정리되었다. 미납금 100여만 원에 대한 채무 이행 없이 반복적 연락 시 법적 조치(스토킹 등)를 취하겠다"고 보내세요. 💬
• ✅ 공적 도움 활용: 대한법률구조공단(132)에서 임대차 관련 법률 조언을 무료로 받으실 수 있습니다.

---

마무리하며..
사장님, 고작 빨래건조대를 핑계로 연락하는 것은 심리적인 압박을 가하려는 의도가 다분해 보입니다. 법은 '권리 위에 잠자는 자를 보호하지 않습니다.' 퇴거 후 3개월간 권리를 행사하지 않은 세입자의 억지 주장에 휘둘리지 마세요. 당당하게 사장님의 손해(수리비 등)를 주장하시고, 불필요한 연락은 차단하여 일상을 지키시길 바랍니다. 🌟